부동산 정책의 변천 및 정상화
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부동산 정책의 변천 및 정상화
  • 이유진 기자
  • 승인 2022.08.04 13:04
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이 성 용(건국대 부동산대학원 석사, 전 조세심판원 공무원)
저서 : 기업지원을 위한 지방세감면 해설(삼일인포마인, 2004)
이성용 / 주필
이성용 / 주필

 

누구든지 여유자금이 생기면 토지 및 건축물 등 부동산을 매수하고, 매수한 부동산을 일정기간 보유하다가 개인적 사정에 의해 양도할 수 있다. 부동산을 취득하고 보유하다가 양도하는 과정은 자유시장경제체제를 지향하는 우리나라에서는 일반적이고 자연스런 현상이다. 또한 이러한 부동산 취득이나 양도는 시장경제의 수요와 공급의 원리에 따른 적정 가격으로 이루어지는 것이 정석일 것이다.

 1998년도 외환위기에 따른 IMF 구제금융시대에는 부동산 거래자체가 동결되다시피 부동산경기는 꽁꽁 얼어붙었었다. 그래서 정부는 비상경제수단으로 임대주택법(2015.12.29. 민간임대주택에 관한 특별법으로 개정)에 의한 주택임대사업자에게 각종 세제 혜택을 주어 꽁꽁 언 부동산경기를 살려 보려고 안간힘을 썼다.

 그런데 지난 정부에는 노무현 정부처럼 부동산가격이 지속적으로 급상승하자 대출규제 등 각종 규제와 양도세 폭탄 등 세금을 대폭 강화하여 부동산가격을 안정시키려고 안간힘을 썼으나 부동산 세수는 남아돌고 부동산거래는 거의 이루어지지 않는 기이현상마져 발생하였다. 노무현정부 때 부동산투기를 막으려고 세금강화 및 2005년 종합부동산세 신설까지 했으나 별 효과는 거두지 못했다고 볼 수 있다. 지난 정부 역시 부동산가격 급상승을 억제하고자 쓴 정책수단이 급상승한 부동산가격을 정상적으로 내리는 결과를 얻지 못하고 지속적으로 부동산가격이 올라 세수는 늘고 거래를 감소시키는 기이현상을 가져왔다. 주택보유자에게는 고가의 똘똘한 한 채를 보유하려는 풍조나 유행마져 생겼다. 오히려 양도차익에 대한 세금이 무서워 정상적 부동산 거래 마져 머뭇거리거나 양도하지 못하고 억지로 보유하면서 세금이 완화되기만을 기다리는 사회적 기류가 형성되었다고 볼 수 있다. 필요할 때 양도하지도 못하고 대출길도 막힌 주택소유자가 자금이 필요하면 어떤 수단이 있을까? 손해보지 않기 위해 집값을 높이려고 노력하고 만기시 임대보증금을 인상해 받으려고 하는 것은 인지상정일 것이며 그것이 주택가격을 상승시키는 원인이 될 수도 있을 것이다.

 부동산 수요와 공급 그리고 부동산에 대한 각종 규제와 세금강화는 어떤 관계가 있을까? 또한 각종 규제와 세금강화만으로 부동산가격을 안정시킬 수 있을까? 자유시장경제체제하에서는 수요와 공급에 따라 부동산 거래행위가 자연스럽게 이루어져야 한다. 그러나 각종 규제와 조세강화수단은 시장경제질서에 의한 부동산 거래행위 자체를 왜곡시키거나 거래 자체를 못하게 하는 인위적, 강제적, 결과적 정책수단이라고 볼 수 있다. 다시 말해 대출규제 및 세금강화는 부동산 수요․공급을 자연스럽게 조절하는 수단이 아니며 부동산 거래자체를 막아 버리는 강제적 수단이라고 볼 수 있어 IMF구제금융시대와 같이 비상시국외에는 남발해서 쓸 수단이 아닐 것이다.

    

지난 정부가 이러한 강제적, 인위적, 결과적 수단인 대출규제 및 세금강화만으로 부동산가격안정을 시키지 못했을 뿐만 아니라 부동산거래 자체를 어느정도 왜곡시키거나 동결시키는 수단으로 작용했다는 사실은 많은 분들이 수긍하고 동의할 것이다. 부동산거래가 급감소하게 되면 정부나 지방자치단체의 세수가 줄고 예산상 차질이 발생하는 것은 불가피한 현상일 것이다. 한편, 부동산가격 급상승은 여러 가지 부작용을 가져온다. 직장근로자에게는 근료의욕저하 내지 상실을 가져 올 수 있으며, 서민들에게는 물가인상의 결정적 요인으로 작용하고, 일해서 생활하려는 풍조가 아니라 놀면서 일확천금을 노리는 사회적 풍조가 형성되어 투기가 만연되고 산업이나 국가경쟁력 약화요인으로도 작용하게 되므로 문제가 심각한 것이다.

부동산가격이 지속적으로 인상되는 시점에서는 주택을 여러채 보유하고 있는 임대사업자는 만기되어 오르는 전세보증금이나 대출여력이 증가되어 주택을 추가 취득하기가 아주 쉬워진다. 이런 방식으로 주택을 10채, 100채까지 보유가 가능해지고 심지어 주택임대사업자는 중소기업인이나 다름없다. 그러나 주택가격이 하락하는 단계에서는 담보가격이 인하되어 금융기관의 부실채권이 증가되고 전세가격이 주택가격을 초과하는 깡통전세 등의 부작용이 발생할 가능성이 커지며 주택을 수십채 가지고 있는 임대사업자가 만기 보증금을 돌려 주지 못할 경우 임차인에게는 도미노같은 피해가 발생될 수가 있다. 그래서 주택가격이 인하되더라도 서서히 인하되는 것이 부작용을 최소화할 수 있는 것이다.

시장경제를 채택하고 우리나라에서 부동산 수요․공급의 원리로 기형적으로 급상승한 부동산가격을 안정화시키고 정상화하려는 노력은 부동산을 취득하거나 양도하는 경제주체의 입장에서 보면 기형적 현상을 정상화하려는 과정이라고 보여 지므로 다행한 일이다. 조속히 부동산 가격안정 및 정상적 거래질서가 확립되기를 바래본다. 이어서 부동산관련 각종 정보 및 이에 따른 각종 조세정보를 공유하면 생활하는데 더욱 유익하지 않을까 생각해 본다.

 

 

 

 


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