한 아파트에 함께 세 들어 살던 소액임차인 2명이 보증금을 날릴 위기에 처했으나 법률구조공단 도움으로 재산상 피해를 입지 않게 됐다. 소액임차인 여럿이 한 주택에 세 들어 사는 경우 보증금 회수가 어려울 수도 있음을 보여주는 사건으로, 임대차계약 체결과 관련해 중요한 선례가 될 것으로 예상된다.
16일 대한법률구조공단 대전지부에 따르면 A씨와 B씨는 지난 2009년 9월 대전 대덕구 소재 한 아파트에 각각 보증금 1600만 원과 1400만 원에 임대차계약을 체결하고 입주했다.
그러나 집주인 C씨가 이 아파트를 담보로 D새마을금고에 대출금을 빌려 쓴 상태였다. 언뜻 임차인인 A, B씨와 D새마을금고 사이에 채권·채무 선순위 권리관계만 따지면 될 것처럼 보이지만, 현행 임대차보호법은 소액임차인 최우선변제 원칙을 제시하고 있다. A, B씨의 권리가 D새마을금고 근저당권에 비해 후순위로 밀린다하더라도 법이 정한 테두리 안에서 우선권을 가진다는 의미다. 2009년 현재 광역시 지역 소액임차 최우선변제액 규모는 1700만 원으로 두 사람은 보증금 전액을 돌려 받는데 문제가 없는 것처럼 보였다.
이 같은 제도 때문에 원금 전액회수가 어렵게 된 D새마을금고는 C씨가 채무이행을 회피하기 위해 일부러 거짓 임대차계약을 체결했다고 주장하며 법원에 ‘임대차계약을 취소한다’는 내용의 사해행위 취소소송을 제기하기에 이른다. 한 아파트에 소액임차인 둘이 세 들어 살았다는 점이 정황증거로 작용했으며 1심 법원은 D새마을금고의 손을 들어주게 된다. 자칫 A, B씨는 보증금을 고스란히 떼일 수밖에 없는 상황에 놓였다.
A, B씨는 억울함을 호소하며 법률구조공단에 도움을 요청했으며 2심에서 열띤 법리 공방이 벌어졌다.
결론적으로 2심 법원은 소액임차인인 A, B씨의 손을 들어줬다. 두 사람과 집 주인 C씨가 특별한 사이가 아니었고 보증금이 C씨 계좌로 입금된 점, 임차인들이 거주를 위해 도배 등 수리를 하고 관리비 등을 납부한 점 등으로 미루어 사해행위 의도가 없었다고 판단했다.
법률구조공단은 D새마을금고가 2심 법원의 판단에 불복해 대법원에 상고를 제기한 상태지만, 사실관계 여부 판단이 하급심 전권사항이기에 특별한 이변이 없는 한 A, B씨의 승소를 예상하고 있다. 다만 공단은 향후 소액임차인들이 임대차계약을 체결할 때 이 사건을 교훈으로 삼아 줄 것을 당부하고 나섰다.
공단 관계자는 “한 아파트에 2세대 이상이 임대차계약을 체결하고 거주하는 것은 이례적인 만큼 재산권보호와 법률분쟁을 피하기 위해 이를 가급적 피하는 것이 좋다”며 “계약이 불가피할 경우 임대차계약서를 작성하고 보증금을 임대인의 예금계좌에 입금하는 등 임대차 관계를 명백하게 할 필요가 있다”고 조언했다.
